Est-ce que l’apport est obligatoire pour un prêt immobilier ?
Est-ce que l’apport est obligatoire pour un prêt immobilier ?
Vous avez pour projet d’acheter une maison ou un appartement et de demander un crédit immobilier à une banque. Mais qu’en est-il de l’apport personnel ? Est-il obligatoire pour pouvoir obtenir votre prêt bancaire ? À quoi sert-il exactement ?
Nous vous proposons de découvrir toutes les particularités de l’apport personnel et le rôle qu’il joue dans une demande de prêt immobilier. Vous pourrez ainsi préparer votre projet en toute sérénité et mettre toutes les chances de votre côté pour concrétiser votre achat immobilier.
À quoi sert l’apport personnel dans un prêt immobilier ?
Pour une demande de crédit immobilier, l’apport personnel remplit plusieurs rôles dont nous vous présentons les deux principaux.
Financer les frais annexes du crédit avec son apport
Lors de l’achat d’un logement, qu’il s’agisse d’ailleurs d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, dans le neuf ou dans l’ancien, le montant à payer ne correspond pas uniquement au prix du bien. En effet, des frais annexes sont pris en compte pour tout achat. Parmi ces frais annexes, il faut citer :
- Les frais de notaire ;
- Les frais de dossier ;
- La caution éventuelle ;
- Les frais de garantie ;
- Les frais d’assurance ;
- Etc.
La banque octroie un prêt pour l’acquisition d’un bien matériel. Concernant les frais annexes, en règle générale, elle ne les finance pas. C’est pour cette raison qu’un apport personnel est demandé aux emprunteurs.
Rassurer les banques grâce à un apport personnel
Le second rôle principal de l’apport personnel est de rassurer les banques. Ainsi, en présentant un apport, l’emprunteur démontre :
- Sa capacité à épargner
- Sa bonne tenue de compte ;
- Sa capacité à anticiper et à préparer son projet ;
- Etc.
Depuis plusieurs années, l’emprunteur a mis de l’argent de côté. Il a placé son épargne sur des comptes qui lui ont rapporté des intérêts. C’est une partie de ce capital qu’il peut utiliser pour sa demande de crédit immobilier.
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Zoom sur les crédits immobiliers sans apport personnel
Un crédit immobilier sans apport personnel est aussi désigné comme étant un crédit à 110 %. En effet, un financement à 110 % correspond au prix d’achat du logement, mais également aux frais annexes. Lorsque la banque octroie un crédit immobilier sans apport, elle valide un financement à 110 %.
Le coût du bien immobilier correspond à 100 % de la demande de crédit. Les frais annexes sont estimés à 10 % de ce montant. Dans le cas d’un crédit sans apport personnel, la banque décide de financer :
- Le prix du logement ;
- Le montant des frais annexes.
Il fait savoir qu’un crédit sans apport personnel est octroyé par les banques dans de très rares cas. Ce sont des exceptions pour des dossiers de demandes de prêts très solides et présentant des garanties très importantes.
Crédit immobilier et apport personnel : le rôle de la conjoncture économique
La conjoncture économique joue un rôle déterminant dans les demandes de prêts bancaires. Outre les taux d’intérêt qui ne cessent de grimper, le rôle et le montant de l’apport personnel ont également été impactés.
En effet, en 2023, le montant de l’apport personnel a évolué. Si, avant 2023, les banques avaient tendance à exiger 10 % du prix du bien au minimum comme apport, désormais, le montant minimum de l’apport personnel se situe davantage autour des 20 à 30 % du prix du bien.
Pour une demande d’emprunt bancaire, le futur propriétaire doit donc présenter un apport personnel correspondant à près d’un tiers du prix du bien immobilier.
La crise économique qui s’est installée dans l’immobilier a mis un frein à l’accession à la propriété. Elle devrait perdurer en 2024. Les banques sont plus exigeantes lors de l’analyse des dossiers de demandes de prêts bancaires. C’est pour cette raison que, plus que jamais, l’accompagnement d’un courtier en crédit immobilier est devenu indispensable.
Cet expert de la demande de crédit bancaire sait comment constituer un dossier en fonction des points forts et des points faibles de chaque emprunteur. Il sait quels éléments mettre en avant pour rassurer les banques, que le dossier présente, ou non, un apport personnel.
Comment emprunter quand on n’a pas d’apport ?
Conjoncture économique, frais annexes et demande de crédit, est-il définitivement impossible d’emprunter sans apport personnel ? Pour emprunter quand on n’a pas d’apport, il existe deux solutions.
Se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier
Premièrement, et cela vaut également lorsque l’on dispose d’un apport personnel, il est recommandé de s’adresser à un courtier en crédit immobilier pour préparer son dossier de demande de prêt bancaire. Les conseils d’un courtier sont indispensables pour préparer un dossier en fonction de :
- Sa situation personnelle ;
- Sa situation professionnelle ;
- Le montant de ses revenus ;
- La somme de ses charges ;
- Son taux d’endettement ;
- Etc.
Si l’emprunteur ne dispose pas d’apport, le courtier représente une solution ultime pour faire une demande de crédit. Grâce à son expertise et à ses relations avec les établissements bancaires, il peut préparer un dossier de demande de prêt attractif pour les banques. Il sait également vers quel établissement bancaire se tourner pour obtenir la demande de crédit.
Enfin, dans le montage du dossier de demande de prêt bancaire, le courtier en crédit immobilier peut proposer à l’emprunteur des prêts aidés. En effet, certains prêts aidés permettent d’augmenter la capacité d’emprunt et de compenser l’absence d’un apport personnel. C’est notamment le cas :
- Du prêt à taux zéro ou PTZ ;
- Du prêt action logement ;
- Du prêt à l’accession sociale ;
- Etc.
Conseils pour se constituer un apport personnel
Le rôle du courtier en crédit immobilier est également de donner des conseils pour se constituer un apport personnel. En suivant ces conseils, l’emprunteur prend le temps d’épargner. Il se donne ainsi les moyens d’obtenir son crédit immobilier grâce à un dossier de demande de prêt correspondant aux attentes des banques, comprenant donc un apport personnel suffisant.
Pour résumer, en théorie, l’apport personnel n’est pas obligatoire pour un prêt immobilier. Ce caractère obligatoire ne figure d’ailleurs dans aucun texte législatif. Cependant, en pratique, et plus particulièrement dans la conjoncture économique, les banques n’accordent que très rarement un prêt immobilier sans apport personnel.
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Même s’il n’existe pas de limite d’âge légale pour obtenir un crédit immobilier, les banques ont tendance à vouloir que leurs clients puissent solder leur emprunt avant leurs 75 ans. Un crédit octroyé à un emprunteur ayant plus de 60 ans ne présente donc pas les mêmes conditions qu’un crédit octroyé à l’âge de 30 ans ou de 40 ans. Alors, comment obtenir un crédit immobilier à plus de 60 ans ?
Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?
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Le micro-entrepreneur correspond à un profil emprunteur bien particulier. Pour obtenir un crédit immobilier, il doit présenter un dossier correspondant aux attentes des banques. Mais qu’est-ce que les banques attendent d’un micro-entrepreneur ? Quels éléments faut-il présenter pour les rassurer et obtenir son prêt bancaire ?